アパートリフォーム成功の秘訣

アパートリフォームにあたって

築何年でリフォーム?

アパート経営の場合、多くの人が暮らす事になります。住居とは大切な人の命を預かるものなので、定期的なメンテナンスが必要となります。最近では老後の安定収入の為に中古のアパートや賃貸マンションを購入する人も増えてきているようですが、これらの耐用年数はどのぐらいになるのでしょうか?気になるところですね。

最も一般的な耐用年数の計算方法は新築時の耐用年数から築後の経過年数を差し引くというやり方です。例えば木造アパートで新築時の法定耐用年数が22年の場合、築5年の物件であれば22年?5年=17年と言う事になります。

常識的にはこれで良さそうですが、実際の税務上の取り扱いは各自で耐用年数を見積もると言う事になっています。上記の様な簡易的な見積もりは原則として認められていません。ここからはちょっときな臭い税金の話しになりますがお付き合い下さい。アパート経営の場合税金対策には苦慮する事と思いますが、減価償却を考えた場合、耐用年数は短い方が良いということになります。しかし実際に購入時に銀行から借り入れした金額の返済年数が耐用年数よりも長い場合には問題が生じてしまいます。

これはどういう事かと言うと、減価償却費は経費になるだけでお金が出て行く訳ではありません。一方借入金の元金返済額は経費にならないにも関わらずお金は出て行ってしまいます。例えば、借入金返済期間を10年、耐用年数を3年とした場合、減価償却費を計上出来る期間は問題ないのですが、4年目からは減価償却費を計上出来ない事になり、結果として不動産所得が多くなり所得税が増える事になります。

その上月々の金融機関への返済額は変わらないため結果としてマイナスが生じることになります。そして耐用年数を超えた物件は全面的なリフォームも必要になり、そこには当然コストがかかります。修繕積み立て費があるとしてもぎりぎりの予算立てではコスト重視で思う様なリフォームは難しいかもしれません。 税金対策はアパート経営でも大切な事なのです。耐用年数の計算は公認会計士にお願いする事が多いでしょう。アパート経営を行う際には信頼出来る公認会計士とのお付き合いも大切になるのです。

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